L’art. 1754 del codice civile definisce il mediatore come “…colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un “affare”, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza, o di rappresentanza…”. L’autonomia, l’indipendenza e l’imparzialità sono, pertanto, requisiti essenziali della figura del mediatore; non sussistendo i detti requisiti non si è in presenza di un contratto di mediazione tipico (art. 1754 c.c.) ma di un contratto di mediazione atipica.

Ai fini del riconoscimento da parte del mediatore del suo compenso per una mediazione immobiliare, è necessario che sussistano determinate condizioni:

  • obbligo di iscrizione al Rea ed al Registro delle Imprese: qualora il mediatore percepisca la provvigione, senza essere iscritto, avrà l’obbligo di restituirla alle parti.
  • conclusione dell’affare: l’art. 1755 del codice civile statuisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento, vale a dire se tra l’attività del mediatore e la stipulazione dell’affare vi sia stato un nesso di causalità.

CHE COSA SI INTENDE PER “CONCLUSIONE DELL’AFFARE”?

La giurisprudenza è costante nel ritenere che la conclusione dell’affare rilevante ai fini dell’individuazione del momento in cui matura il diritto del mediatore alla provvigione, debba individuarsi con riferimento alla sottoscrizione di un accordo dal quale nasce un rapporto obbligatorio tra le parti. In caso di stipula fra le parti di contratto preliminare il diritto al compenso del mediatore per una mediazione immobiliare sorge a prescindere dalla successiva stipula del contratto definitivo. (Trib. Roma , sez. X, 7/3/2017 n. 4603; Cass.civ., 30.11.2015 n. 24397).

La Corte d’Appello di Milano sez. I civile con la sentenza 28/10/2014 n. 3812, ha chiarito che il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice ed è sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Anche la semplice attività del reperimento e indicazione dell’altro contraente, o la segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione per una mediazione immobiliare.

L’affare invece non può ritenersi concluso quando le parti abbiano fatto ricorso, ad esempio, ad una semplice “minuta”che rientrando nella fase delle trattative contrattuali non può essere considerata come valido vincolo giuridico che legittima il diritto alla provvigione del mediatore.(Cass. civ. 2.4.2009 n. 8038; Trib. Venezia 30.8.2002).

IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE IN UNA MEDIAZIONE IMMOBILIARE

Alla luce della richiamata giurisprudenza si evince l’esistenza di un quadro favorevole all’agente immobiliare, in considerazione che la nozione di affare ai sensi del richiamato art. 1755 c.c., non risulta collegata alla stipulazione di un contratto definitivo.

Tuttavia, è bene precisare che, all’atto del conferimento dell’incarico all’agente immobiliare, potranno essere inserite delle clausole che posticipano il diritto alla provvigione del mediatore alla stipula del contratto definitivo.

In ultimo, non sussiste alcun diritto al compenso quando dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore (Cass. Civ. 16157/2010).

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Mediazione immobiliare ultima modifica: 2018-05-05T12:45:19+00:00 da Marzia Passerini
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