Tassazione delle locazioni turistiche e brevi rese da persone fisiche non titolari di partita iva

Sempre più di frequente molte persone mettono in locazione le loro seconde case a titolo oneroso pur non svolgendo questa attività in forma imprenditoriale. Quale sarà la tassazione delle locazioni turistiche?

Le locazioni turistiche sono alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, soggetti alle disposizioni del codice civile in tema di locazione (art. 38 c.8, 1.r. 27/2015 D.lgs. 79/2011 L. 431/1998 CC).

Il reddito derivante dalle locazioni turistiche e locazioni brevi deve sempre essere dichiarato dalla persona che percepisce il reddito.

In particolare la persona fisica può, a seconda dei casi, collocare il reddito o nei redditi fondiari, o nei redditi diversi o tra i più complicati redditi d’impresa che necessitano però l’apertura di una posizione fiscale.

Di seguito analizzeremo i primi due redditi menzionati.

Tassazione delle locazioni turistiche – Reddito Diverso

Questa tipologia di tassazione può essere sfruttata solo nel caso in cui la locazione viene effettuata da un sublocatore o da un comodatario senza i connotati dell’abitualità, tipica dei redditi d’impresa.

Il sublocatore è colui che riceve l’immobile dal proprietario locatore e lo concede a sua volta in subaffitto ad un terzo soggetto (se previsto nel contratto di locazione).

Il comodatario è colui che riceve l’immobile dal comodante (proprietario).

Il reddito del sublocatore costituisce reddito diverso ai fini IRPEF (quadro RL della dichiarazione dei redditi) e l’imponibile è determinato come differenza tra i corrispettivi incassati nel periodo d’imposta per la sublocazione e le spese inerenti (canone d’affitto corrisposto al proprietario/locatore + spese inerenti).

Attenzione! Questi redditi hanno natura di redditi diversi non fondiari esclusi dall’applicazione della cedolare secca, salvo il caso degli affitti brevi soggetti a ritenute/imposta sostitutiva!

Tassazione delle locazioni turistiche – Reddito Fondiario

E’ la tipologia di tassazione ordinaria, si configura quando il locatore/proprietario affitta l’immobile rispettando il requisito dell’occasionalità/non professionalità. Tale reddito andrà indicato tra i redditi fondiari e si determina prendendo il maggiore tra rendita catastale rivalutata dell’immobile locato e canone di locazione ridotto forfettariamente del 5%.

Il principale vantaggio del reddito fondiario è quello dell’opzione (art. 3 del DL 23/2011) per l’assoggettamento al regime sostitutivo della CEDOLARE SECCA che prevede un’imposta sostitutiva fissa del 21% senza tener conto del proprio scaglione di riferimento che può arrivare fino al 43%.

N.B. se si opta per l’applicazione della cedolare secca non si potrà beneficiare dell’abbattimento d’imposta derivante dagli oneri detraibili (19% spese mediche, 50% ristrutturazioni edilizie, ecc..)

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