Trasformazione in società semplice, opportunità per società immobiliari

La trasformazione in società semplice può rappresentare un’opportunità specialmente per le società di persone (s.n.c., s.a.s.) di pura gestione immobiliare.

Dal punto di vista giurisprudenziale è ampiamente riconosciuto, sia ai fini fiscali che ai fini civilistici, che l’attività di mera gestione statica degli immobili sociali possa essere svolta nella forma di società semplice.

La norma, infatti, ammette l’esistenza di società semplici con oggetto il godimento in comunione dei propri beni immobili, il che è assimilabile in altri termini alla gestione in comproprietà degli stessi.

Adempimenti necessari per la trasformazione in società semplice

Su tale base si innestano le disposizioni agevolative di cui all’articolo 1, comma da 115 a 120, della legge 28 dicembre 2015 n. 208 in vigore dal 1° gennaio 2016 e prorogate con la legge di bilancio 2017 (art. 1, comma 565-566) sino al 30 settembre 2017.

Tali disposizioni si applicano alle società:

• che hanno per oggetto principale o esclusivo l’amministrazione dei predetti beni immobili, e
• che entro il 30 settembre 2017 si trasformano in società semplici.

Conseguentemente risulta necessario sia che l’oggetto di tale attività venga statutariamente previsto, sia che tale attività venga effettivamente esercitata dalla società semplice.

La trasformazione però coinvolge necessariamente tutti i beni sociali e cioè beni immobili strumentali e non, beni mobili registrati e non registrati, partecipazioni ecc., in quanto questi passano dal perimetro del reddito di impresa a quello privato delle persone fisiche.

Cessa così ogni attività d’impresa soggetta alle disposizioni in materia di IVA, per cui cessa altresì ogni obbligo di carattere contabile da parte della società semplice, sussistendo esclusivamente obblighi di carattere dichiarativo.

Trasformazione in società semplice e agevolazioni fiscali

Le disposizioni agevolative previste dalla predetta norma riguardano, tuttavia, esclusivamente gli immobili intestati alla società che intende trasformarsi in società semplice entro il 30 settembre 2017 e consistono:

• nella determinazione della plusvalenza che viene calcolata sulla differenza tra il valore normale/catastale dell’immobile ed il costo fiscalmente riconosciuto e
• nella determinazione dell’aliquota ridotta fissa dell’8% (10,50% per le società di comodo) da applicare alla predetta plusvalenza, che rappresenta l’imposta sostitutiva dovuta a seguito della trasformazione agevolata in società semplice.

Nel caso specifico delle società che hanno cessato ormai qualsiasi attività commerciale e detengono esclusivamente immobili, strumentali o abitativi, destinati ad essere ceduti o locati a terzi, la trasformazione in società semplice risulta particolarmente vantaggiosa, specialmente se il costo fiscalmente riconosciuto degli immobili a seguito della rivalutazione effettuata ai sensi dell’articolo 15 del D.L. 29.11.2008 n. 185 risulta superiore al loro valore normale/catastale.

In questi casi infatti, dal momento che il costo fiscalmente riconosciuto è superiore al valore catastale, nessuna imposta sostitutiva è dovuta e neppure sono dovute le imposte sostitutive su eventuali riserve in sospensione d’imposta, quale la riserva di rivalutazione, se la società di persone si avvale della contabilità semplificata.

Trasformazione in società semplice e relativi vantaggi

Ciò premesso, i vantaggi conseguenti alla trasformazione in società semplice con la modifica dell’oggetto sociale nell’esclusiva gestione dei predetti immobili sociali, ferma restando la compagine sociale, consistono:

• nella possibilità che gli immobili possano essere ceduti successivamente senza ulteriori gravami fiscali, qualsiasi sia il corrispettivo di vendita, ereditando l’anzianità di detenzione del periodo in cui gli stessi erano di proprietà della società commerciale,
• nella non imponibilità ai fini IRAP dei redditi conseguiti dalla società semplice, in quanto cessa qualsiasi attività d’impresa,
• nella cessazione dell’attività ai fini IVA con la perdita del relativo codice di partita IVA, per cui non sussiste più alcun adempimento d’ordine contabile, ma solo quello dichiarativo annuale con il modello Unico SP, in cui verranno dichiarati eventuali canoni di locazione o in alternativa, le rendite catastali,
• conseguentemente la società semplice non sarà più tenuta alla compilazione degli studi di settore, né alle onerosissime conseguenze presuntive relative alla minimum tax ed alle società con perdite sistemiche (a tale riguardo si evidenzia che la circolare n. 11/E del 19 marzo 2009 dell’Agenzia delle Entrate a pagina 17 prevedeva espressamente che “poiché i maggiori valori fiscali conseguenti alla rivalutazione di cui all’articolo 15 del decreto legge 29.11.2008 n. 185 rileveranno dal periodo d’imposta 2013, ai fini della verifica del test di operatività di cui al comma 1 dell’articolo 30 della legge 724 del 1994”, ai fini della minimum tax, gli immobili oggetto della predetta rivalutazione avrebbero dovuto essere assoggettati:

– per i periodi di imposta 2013, 2014 e 2015 al coefficiente agevolato del 4 per cento applicato al valore fiscalmente rilevante

– per i periodi d’imposta successivi al coefficiente del 6 per cento applicato sul valore fiscalmente rilevante.

Conclusioni

In conclusione si rappresenta che gli oneri connessi alla trasformazione possono riassumersi in:

• costi notarili per circa 2.000/2.500 euro
• imposte fisse di registro ed ipo-catastali per euro 200,00 ciascuna
• professionali per circa euro 1.500/2.000

Per consentire una completa valutazione dell’operazione, si evidenzia che, in caso di futura cessione, i corrispettivi di vendita dei predetti immobili da parte della società semplice sarebbero soggetti:

• all’imposta proporzionale di registro del 9 per cento sugli ammontari degli stessi ed alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna a carico dell’acquirente, per gli immobili strumentali e gli immobili abitativi, acquistati da soggetti iva;
• all’imposta proporzionale di registro del 9 per cento sugli ammontari degli stessi ed alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna a carico dell’acquirente, per gli immobili strumentali, acquistati da privati;
• all’imposta proporzionale di registro del 9 per cento calcolato sulla rendita catastale degli stessi ed alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna a carico dell’acquirente, per gli immobili abitativi acquistati da privati;
• all’imposta proporzionale di registro del 2 per cento calcolato sulla rendita catastale degli stessi ed alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna a carico dell’acquirente, per gli immobili abitativi acquistati da privati con opzione prima casa.

Nel caso invece di cessione dei predetti immobili da parte della società di persone (s.n.c., s.a.s.) prima della trasformazione, questi sarebbero soggetti ad una imposta di registro in misura fissa di € 200,00 con eventuale adozione del reverse charge, ed alle imposte ipotecarie e catastali proporzionali nella misura rispettivamente dell’1 e del 3 per cento sul corrispettivo di vendita.

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