Le “case e appartamenti vacanze (CAV)” sono strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari, in unità abitative, o parti di esse, con destinazione residenziale, composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari.

Tali strutture possono essere gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale. Nella gestione non imprenditoriale bisogna però stare attenti a non superare il limite delle tre unità abitative sul territorio regionale e a non svolgere tale attività in maniera continuativa. Per svolgimento non continuativo si intendono quelle attività che prevedono l’interruzione per un periodo almeno pari a 90 giorni, anche non consecutivi, nell’arco di un anno.

Le strutture pur essendo destinate a Case vacanze mantengono la loro destinazione urbanistica residenziale.

Chiunque volesse avviare questo tipo di attività deve essere in possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi. Per requisiti oggettivi si intendono quei requisiti minimi obbligatori contenuti nel regolamento numero 7 del 5 agosto 2016 della Regione Lombardia.

Regolamento numero 7 del 5 agosto 2016.

Art. 3 (Servizi, standard qualitativi e dotazioni minime obbligatorie delle case e appartamenti per vacanze)

1.  Le case e appartamenti per vacanze possiedono i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione, e offrono i servizi, nonché possiedono gli standard qualitativi e le dotazioni minime obbligatorie di cui all’allegato B del presente regolamento.

2.  Le case e appartamenti per vacanze utilizzate per l’offerta di alloggio devono essere agibili e in buono stato di conservazione e di manutenzione.

3.  Le disposizioni del presente regolamento si applicano anche agli alloggi o porzione degli stessi dati in locazione per finalità turistiche per una durata non superiore ai 30 giorni ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo)’;”

Per requisiti soggettivi invece, si intende:

  • Il possesso dei requisiti morali previsti dall’art. 11 del R.D. n. 773/1931
  • Assenza di pregiudiziali ai sensi della legge antimafia
  • Assenza di condanne ai sensi della legge 20/2/1958 n. 75

QUANDO E’ NECESSARIO APRIRE UNA PARTITA IVA PER LA GESTIONE DI CASE VACANZE

L’apertura della partita Iva è necessaria se l’attività viene svolta abitualmente, se invece viene svolta occasionalmente non c’è l’obbligatorietà.

Con l’attribuzione della partita iva l’attività acquista il requisito della professionalità.

La distinzione è fondamentale soprattutto ai fini fiscali per capire come pagare le imposte.

Se l’attività è gestita in modo non professionale (occasionale) gli eventuali redditi percepiti sotto forma di canoni di locazione dovrebbero rientrare tra i redditi diversi mentre, al contrario, nel caso in cui l’attività di impresa fosse gestita in maniera professionale (abituale) allora i relativi redditi sarebbero trattati come redditi di impresa, anche se in entrambi i casi i proventi sarebbero tassati secondo gli scaglioni di reddito, a meno che non si decida di aprire una società o si adotti un regime particolare, quello forfettario.

STEP DEGLI ADEMPIMENTI PER AVVIARE UNA CAV

1. COMUNICAZIONE AVVIO ATTIVITA’

Indipendentemente dalla tipologia di gestione (imprenditoriale o meno), l’art. 38 comma 1 stabilisce che è necessario presentare una comunicazione di avvio dell’attività al Comune territorialmente competente dove è situato l’immobile.

Questa comunicazione che sostituisce la SCIA è il documento legittimante per lo svolgimento dell’attività ed include la planimetria dell’abitazione che può essere 1:200, 1:100 o 1:50.

Tale comunicazione deve essere presentata e compilata attraverso gli sportelli telematici al SUAP dal titolare o in alternativa da un suo delegato.

Ogni attivazione di una Casa appartamento per vacanze o la variazione in aumento di un’unità aggiuntiva comporta la predisposizione di una nuova comunicazione di inizio attività sia nel caso di attività imprenditoriale che di attività non imprenditoriale.

Questo anche in virtù del fatto che con l’entrata in vigore della Legge regionale Lombardia 25/1/18 n.7 è prevista l’attribuzione di un univoco codice identificativo regionale, più semplicemente “CIR”, per ognuna delle strutture adibite a case appartamenti per vacanze “CAV”.

N.B. dal 1 novembre 2018 il CIR deve essere riportato in tutte le comunicazioni che pubblicizzano la struttura, sia cartaceo che digitale.

L’omissione comporterà una sanzione amministrativa pecuniaria che oscilla da un minimo di 500,00 euro fino ad un massimo di 2.500,00 euro per singola attività pubblicizzata (legge regionale 27/2015 art. 39, comma 3-bis).

2. COMUNICAZIONE DEI FLUSSI TURISTICI

Questa comunicazione, obbligatoria secondo l’art. 38 comma 8 della Legge Regionale n 27 del 2015, è possibile attraverso l’applicativo online “Turismo 5”.

Le strutture ricettive devono provvedere all’invio delle rilevazioni statistiche mensili entro e non oltre il giorno 5 del mese successivo a quello di riferimento.

N.B. il presente applicativo di gestione dei flussi turistici, Turismo 5 non sostituisce l’obbligo della comunicazione giornaliera alla Questura dell’arrivo delle persone.

3. COMUNICAZIONE GIORNALIERA IN QUESTURA DEGLI OSPITI

È un adempimento obbligatorio che prevede la comunicazione, all’autorità di pubblica sicurezza, delle generalità delle persone alloggiate entro le 24 ore dal loro arrivo.

N.B. l’alloggio può essere dato unicamente alle persone munite di documento di riconoscimento.

La procedura può essere eseguita tramite il servizio Alloggiweb, utilizzando le proprie credenziali (utente e password) rilasciate dall’ufficio alloggi della Questura.

L’abilitazione all’utilizzo del servizio deve essere richiesta compilando l’apposito modulo, allegando la fotocopia dell’autorizzazione all’esercizio dell’attività (SCIA – Comunicazione) e la fotocopia di un documento d’identità in corso di validità del soggetto che risulta, nel modulo stesso, titolare della struttura ricettiva.

Ricevuti i documenti, l’Ufficio Notifiche Alloggiati provvederà alla verifica ed alla successiva creazione di un’utenza e di una password per l’accesso al portale, credenziali che saranno inviate via e-mail all’indirizzo indicato sul modulo di adesione, oppure rilasciate direttamente al richiedente, qualora si presenti personalmente con la documentazione necessaria.

4. ESPOSIZIONE DEI PREZZI MASSIMI APPLICATI

Obbligo di esporre i prezzi massimi praticati nell’esercizio in modo ben visibile nei locali di ricevimento del pubblico, oltre che in lingua italiana, almeno in due lingue straniere.

5. STIPULA DI UNA POLIZZA

Il titolare è tenuto a stipulare una polizza assicurativa per i rischi derivanti dalla responsabilità civile verso i clienti.

6. RISPETTO DEGLI STANDARD QUALITATIVI E LE DOTAZIONE MINIME OBBLIGATORIE

COMUNICAZIONE DI CESSAZIONE

In caso di cessazione definitiva dell’attività di case vacanze, darne preventiva comunicazione al Comune

APPLICAZIONE DELL’IVA NELL’AMBITO DELLA GESTIONE DELLE CASE VACANZE (CAV)

Per capire se necessario o meno l’applicazione dell’IVA nell’ambito della gestione delle case vacanze bisogna in primis valutare la soggettività passiva dell’operatore e laddove sussista, determinare il regime applicabile – Iva al 10% o esenzione art. 10.

La soggettività passiva ai fini IVA di colui che detiene e gestisce un immobile a fini turistici deve essere valutata volta per volta in base a specifici aspetti. In generale, si può sostenere che la semplice detenzione e sfruttamento dell’immobile ad uso turistico non può di per sé configurarsi come l’esercizio di un’attività professionale, rilevante ai fini IVA. Si può, inoltre, affermare che non è soddisfatto il presupposto soggettivo dell’IVA nel caso in cui l’immobile sia offerto una volta l’anno, mediante piattaforme online.

Infatti non è possibile escludere a priori che un individuo possa scegliere di avvalersi di una piattaforma informatica soltanto per realizzare occasionalmente una singola locazione del proprio appartamento (attività economica occasionale, irrilevante ai fini IVA)”.

Diverso invece il caso in cui vengono offerti più appartamenti nel corso dell’anno, in quel caso si configura a pieno il presupposto soggettivo.

REGIME IVA DA APPLICARE

Nel caso venisse accertata la rilevanza dell’IVA nell’operazione, in quanto il soggetto passivo agisce nell’ambito di un’attività organizzata non occasionale, è indispensabile stabilire il regime IVA applicabile.

L’aliquota del 10% si applica per gli immobili abitativi che “sono destinabili ad attività turistico alberghiera”. Al contrario, per le prestazioni di locazione di immobili abitativi che sono prive di carattere “alberghiero”, si applica il regime IVA di esenzione ex art. 10 co. 1 n. 8 del DPR 633/72.

Per l’individuazione del carattere “alberghiero” della prestazione (rispetto alla mera locazione dell’immobile), una discriminante può essere la presenza di servizi “accessori” come ad esempio la pulizia e il cambio biancheria.

Più in generale come stabilito dalla risoluzione n. 88 dell’Agenzia delle Entrate del 15.3.2002, hanno natura “alberghiera” tutte quelle prestazioni che rendono possibile al cliente il soggiorno con soddisfacimento dei propri bisogni e delle proprie necessità.

IMPOSTA DI REGISTRO

I contratti di locazione delle case vacanze (CAV) sono soggetti ad obbligo di registrazione, a meno che non siano di durata inferiore ai 30 giorni nell’anno e siano stipulati con scrittura privata non autenticata. 

Per quanto concerne la tassazione, questa dovrà tenere conto del principio di alternatività IVA registro.

  • le operazioni soggette ad IVA sono soggette ad imposta di registro proporzionali;
  • non si considerano “soggette ad IVA”, sicché sono soggette ad imposta di registro proporzionale, le locazioni di immobili abitativi esenti da IVA e le locazioni di strumentali esenti da IVA;
  • le locazioni di immobili strumentali imponibili ad IVA derogano al principio di alternatività IVA-registro e scontano l’imposta di registro proporzionale (1%).

Quindi, a seconda che l’affitto delle case vacanze venga considerato “locazione” o “prestazione di servizi alberghiera”, varia anche il regime dell’imposta di registro.

APPLICAZIONE DELL’IRAP

La locazione di case vacanze, qualora fosse svolta con carattere di abitualità, si configurerebbe una potenziale prestazione di servizi soggetta ad IRAP. Di fatto, però, l’imposta è dovuta soltanto se il contribuente che esercita tale attività è dotato di autonoma organizzazione.

Qualora invece l’attività venga svolta senza il requisito della professionalità abituale, il presupposto impositivo non ricorre. Infatti, i soggetti che conseguono redditi di natura occasionale, sia d’impresa, sia di lavoro autonomo sono esclusi dall’ambito applicativo dell’IRAP.

INQUADRAMENTO DEI PROVENTI E TASSAZIONE

A seconda della qualifica giuridica del soggetto che intende locare la casa vacanza (CAV) e delle modalità di esercizio dell’attività, varia l’inquadramento dei rispettivi proventi.

Se l’attività è esercitata in forma societaria seguirà la tassazione di reddito d’impresa.

Se l’attività è esercitata in forma individuale con il requisito della professionalità (non occasionale) si configura un reddito d’impresa.

Se l’attività è esercitata in forma individuale senza il requisito della professionalità (occasionale) con la prestazione di servizi accessori allora si configura un reddito diverso derivante da attività commerciale non abituale, quadro RL della dichiarazione dei redditi.

Se l’attività è esercitata in forma individuale senza il requisito della professionalità (occasionale) senza la prestazione di servizi accessori allora si configura un reddito fondiario. In questo ultimo caso risulterebbero superflue le autorizzazioni amministrative all’esercizio dell’attività in quanto si configurerebbe il tipico rapporto di locazione.

Dove l’attività ricada nel reddito fondiario, può eventualmente optare per la cedolare secca 21% anche se il contratto ha durata inferiore ai 30 giorni (NB se il contratto è inferiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione art.3co.3 dlgs 23/2011).

CERTIFICAZIONE DEI REDDITI (FATTURAZIONE/RICEVUTA)

Per certificare l’incasso del servizio di affittacamere, il titolare della casa vacanza può rilasciare un’apposita ricevuta non fiscale se svolge l’attività senza il requisito della professionalità (occasionale).

Questo documento non assume valore ai fini fiscali e non è obbligatorio, ma serve per certificare gli incassi percepiti, e per dare quietanza di pagamento al cliente.

La ricevuta deve essere emessa in duplice copia e sull’originale deve essere apposta una marca da bollo da €. 2,00 se l’incasso supera i 77,47 €.

Le attività imprenditoriali invece avranno l’obbligo di fatturazione al momento del check out degli ospiti.

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Case vacanze o case e appartamenti per vacanze (CAV) ultima modifica: 2019-01-27T19:42:56+02:00 da Stefano Orlandi
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10 Comments

  1. Fabio Puccio-Reply
    12 Luglio 2019 at 17:47

    Salve,
    volevo chiederle un informazione se era possibile.
    stavo leggendo un articolo fatto su cosedicasa e ci stava il suo contatto e-mail.

    Ad aprile completerò i mie due appartamenti che destinerò per l’affitto di casa vacanza, volevo chiederle conviene fare tale attività con partita iva e farla a livello imprenditoriale oppure farla senza partita iva?

    Quali potrebbero essere i vantaggi avendo la partita iva? posso scaricare il materiale che acquisto e che utilizzo per l’attività?
    L’unica spesa in piu sarebbe il pagamento delle tasse imps e i costi della partita per l’apertura iva?
    Perché le tasse sul guadagno le pagherei sia con la partita iva che senza la partita iva?
    Quale sono i pro e contro?

    Grazie Fabio Puccio

    • Roberto Francesco Orlandi-Reply
      31 Ottobre 2019 at 11:19

      Buongiorno Fabio,
      l’idea della destinazione dei due appartamenti a “casa vacanza” piuttosto che ad una semplice locazione 4+4 è più impegnativa ma allo stesso tempo può risultare anche molto più remunerativa, sopratutto in città come Milano, Roma o Firenze.
      Sulla scelta della professionalità o meno bisogna fare molta attenzione ai due principali paletti imposti dalla normativa vigente.
      Infatti se si supera il numero delle tre unità immobiliari sul territorio regionale o non si rispetta l’interruzione dell’attività per almeno 90 giorni (anche non continuativi), non sarebbe più una facoltà ma saresti obbligato a svolgere l’attività in maniera professionale.
      Sulla convenienza dell’attività in forma imprenditoriale o meno invece dipende sopratutto dalle entrate, poi sulla base di quest’ultime bisogna fare le opportune considerazione sulla scelta dell’eventuale tipo di società da impostare.
      Premesso che tu debba svolgere l’attività in forma imprenditoriale, se i tuoi volumi non sono particolarmente elevati molto probabilmente l’ipotesi migliore è l’apertura di una semplice ditta individuale per la quale purtroppo oltre alla normale tassazione a scaglioni (la stessa prevista per le persone fisiche) andresti incontro al versamento dei contributi.
      Nota bene che anche i redditi derivanti dalle locazioni rese in forma non imprenditoriali possono essere determinati come differenza tra l’ammontare dei corrispettivi e le spese specificatamente inerenti alla loro produzione.

  2. 24 Ottobre 2019 at 11:07

    Buongiorno, grazie per questo articolo illuminante.
    Tuttavia trovo pareri discordanti sulla necessità di stipulare e registrare un contratto nel caso di soggiorni (non locazioni) superiore ai 30 gg di una CAV imprenditoriale che configurandosi come struttura ricettiva extra-albeghiera, soggiace al contratto di Albergo o contratto di residence che prevede la pulizia e il cambio biancheria anche evntualmente quotidiana e alla cui prestazione di soggiorno viene applicata l’iva del 10%.
    Quindi Vi sarei davvero grato se poteste offrire a me e ad altri colleghi una risposta definitiva su questa domanda, sempre che la normativa sia chiara: Se una società che gestisce cav imprenditoriali regolarmente avviate consente ad un ospite di soggiornare piu di 30 gg deve o non deve stipulare e registrare un contratto di locazione ?

    Grazie per la cortese risposta
    gb

    • Roberto Francesco Orlandi-Reply
      26 Ottobre 2019 at 11:26

      Buongiorno,
      anche i contratti di locazione per finalità turistiche se di durata superiore ai 30 giorni devono obbligatoriamente essere registrati a pena di nullità (art. 1 co. 346 L. 341/2004). Quindi rispondendo alla Sua domanda “Se una società che gestisce cav imprenditoriali regolarmente avviate consente ad un ospite di soggiornare piu di 30 gg deve o non deve stipulare e registrare un contratto di locazione ?” Assolutamente sì, la società deve stipulare e registrare mediante la presentazione del modello RLI il contratto di locazione. Tale contratto è da considerare come una scrittura privata contenente convenzioni con le quali si creano dei rapporti giuridici e come tale è soggetto all’imposta di bollo di € 16 (ogni quattro facciate o cento parole) e all’imposta di registro a meno che, come nel Suo caso specifico, non si opti per l’applicazione dell’IVA (alternatività IVA registro). Non è previsto invece il versamento dell’imposta di bollo e di registro nei contratti in cui si opta per l’applicazione della cedolare secca (NB ai sensi del c.6 art. 3 DL 14/3/11, n. 23 non possono optare per il regime della cedolare secca i soggetti che procedono alla locazioni di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa).
      Stefano Orlandi

  3. Irina-Reply
    29 Ottobre 2019 at 10:50

    Buon giorno, grazie per questo articolo!
    Volevo chiedere se per case vacanza c’e il tetto massimo di incassi annuali?
    Grazie mille per la risposta

    • Roberto Francesco Orlandi-Reply
      31 Ottobre 2019 at 11:09

      Buongiorno,
      non è previsto un tetto massimo di incassi.
      L’unica limitazione se gestisce le CAV in maniera non professionale riguarda il numero di unità abitative (massimo tre sul territorio regionale) e lo svolgimento continuativo (interruzione della locazione per un periodo almeno pari a 90 giorni anche non consecutivi).

  4. Simona-Reply
    11 Novembre 2019 at 18:17

    Buonasera,
    sono un’impresa che da circa un anno ha completato la costruzione di alcuni immobili siti in una località marittima. Ho deciso di affittare per il periodo estivo questi appartamenti e per tale servizio ho affidato la gestione ad una ditta che si occupa proprio di queste cose. Questa ditta ha avuto contatto diretto con i locatari. Adesso dovrei emettere fattura all’agenzia per l’affitto che mi spetta. Come devo emettere la fattura in questo caso? Esente art. 10 o soggetta ad iva 10%?

    gestione servizi turistici appartamenti

    • Roberto Francesco Orlandi-Reply
      23 Novembre 2019 at 12:22

      Buongiorno, per darLe una risposta corretta mi servirebbe conoscere meglio la Sua situazione. La locazione risulta imponibile IVA al 10% se la locazione è qualificabile come prestazione relativa ad una struttura ricettiva (carattere alberghiegro o para alberghiero). Esente ex art. 10 invece, se non sussiste il carattere alberghiero para-alberghiero, fatta salva la possibilità, esclusivamente per l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile, di optare per il regime di imponibilità al 10%.
      Per capire la modalità di fatturazione corretta bisogna approfondire la tipologia di mandato che ha in essere con l’agenzia di intermediazione (con rappresentanza o senza rappresentanza).
      Saluti.

  5. Chiara-Reply
    20 Novembre 2019 at 1:17

    Buongiorno,
    io e mio marito abbiamo avviato da poco una CAV non imprenditoriale in provincia di Milano, e vorremmo capire se l’interruzione della locazione per un periodo di almeno 90 giorni va comunicata ufficialmente ed, eventualmente, a quale ente di competenza va inviata la comunicazione.
    Grazie in anticipo per la risposta

    • Roberto Francesco Orlandi-Reply
      23 Novembre 2019 at 12:19

      Buongiorno, l’interruzione della locazione, per non ricadere nella gestione imprenditoriale, non deve essere comunicata a nessun ente particolare ma potrà risultare dal prospetto riepilogativo che i grandi siti vacanza mettono a disposizione dei propri clienti. Saluti

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