Comodato immobiliare

L’art. 1 co. 10 della legge di stabilità 2016 ha infatti previsto, a partire dal 1º gennaio 2016, una riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU e della TASI, per le abitazioni (con esclusione di quelle accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9) concesse in comodato d’uso gratuito dal soggetto passivo ai genitori oppure ai figli, destinate ad abitazione principale.

Per poter usufruire del vantaggio fiscale è necessario che:

• il proprietario dell’abitazione (comodante) possieda un solo immobile in Italia;
• lo stesso risieda anagraficamente e dimori abitualmente nel medesimo Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
• il contratto sia registrato.

L’agevolazione spetta anche nel caso in cui il comodante oltre all’abitazione concessa in comodato possieda nel medesimo Comune un altro immobile (con esclusione di quelli classificati nelle categorie A/1, A/8 e A/9) adibito a propria abitazione principale.

Una delle condizioni per l’applicazione dell’agevolazione fiscale riguarda la registrazione del contratto di comodato. Richiamiamo pertanto di seguito la disciplina della registrazione del contratto di comodato immobiliare.

Registrazione del contratto di comodato immobiliare

Il contratto di comodato può essere stipulato sia in forma scritta che in forma verbale.

Contratto di comodato redatto in forma scritta

Il contratto di comodato immobiliare redatto in forma scritta è soggetto a registrazione in termine fisso (art. 5 co. 4 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86). L’ imposta di registro applicata è pari ad euro 200,00.

Tale principio è stato infatti confermato dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n.14 del 6.2.2001.

I termini per la registrazione del comodato immobiliare in forma scritta decorrono dalla data dell’atto e sono i seguenti:

• in caso di scrittura privata non autenticata da un notaio: entro 20 giorni dalla data dell’atto;
• se il contratto è stipulato dal notaio: entro 30 giorni dalla data dell’atto;
• in caso di contratto redatto all’estero: entro 60 giorni dalla data dell’atto.

La procedura del ravvedimento operoso può “sanare” l’omessa registrazione del contratto di comodato. Ricordiamo che dal 1º gennaio 2016 il ravvedimento non è più inibito in caso di controllo fiscale, ed è possibile sino alla notifica dell’eventuale atto impositivo.

Infatti l’articolo 69 del DPR 131/86, recentemente modificato dal DLgs. 24.9.2015 n. 158, in caso di mancata registrazione prevede l’applicazione della sanzione ordinaria amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. In caso di richiesta di registrazione con ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione amministrativa è prevista dal 60% al 120% dell’importo dovuto, con un minimo di euro 200,00.

Contratto di comodato verbale

Il contratto di comodato verbale non è soggetto ad obbligo di registrazione, anche se può essere volontariamente registrato, pagando l’imposta di registro di euro 200,00.

Registrazione del comodato e agevolazione IMU/TASI

Come già specificato in precedenza, per usufruire della nuova norma agevolativa in materia di IMU è necessario che il contratto di comodato sia registrato. Valutiamo pertanto di seguito i termini per la registrazione di ogni tipologia di contratto e le varie ipotesi che si possono configurare per garantire di poter beneficiare dell’agevolazione fiscale già nel 2016, considerando che l’agevolazione IMU è entrata in vigore il 1º gennaio 2016 e che l’IMU si applica per mesi completi se il possesso o la detenzione sono stati superiori a quindici giorni.

Contratto di comodato redatto per scrittura privata non autenticata

Per beneficiare dell’agevolazione al 50 per cento della base imponibile sin dal 1º gennaio 2016, occorre stipulare il contratto di comodato d’uso gratuito in forma scritta entro il 16 gennaio 2016, e registrarlo entro il successivo 5 febbraio.

Oggi, pertanto, non saremmo in grado di beneficiare della riduzione IMU dal 1º gennaio poichè sono ormai decorsi i termini per registrare il contratto di comodato stipulato entro il 16 gennaio 2016.

Riteniamo tuttavia che il ravvedimento operoso, versando le sanzioni di cui sopra nei termini, sia in grado di sanare la mancata registrazione del contratto di comodato, permettendo di usufruire dell’agevolazione IMU.

Pertanto se avessimo la necessità di registrare un contratto di comodato immobiliare stipulato in data 16 gennaio 2016, potremmo procedere oggi applicando la disciplina del ravvedimento operoso, versando la sanzione dovuta. La registrazione tardiva, associata alle altre condizioni di legge, ci consentirebbe di beneficiare della riduzione IMU dal 1º gennaio 2016.

Se invece il contratto di comodato fosse stato stipulato in data 15 febbraio 2016, (con termine di registrazione scadente il 6 marzo 2016), e la registrazione avvenisse successivamente al 6 marzo 2016, il ravvedimento operoso ci consentirebbe di beneficiare dell’agevolazione IMU/TASI a partire dal mese di febbraio.

Valutazione di convenienza

Secondo quanto detto poc’anzi, quindi, i contribuenti che ad oggi non abbiano ancora registrato il contratto di comodato immobiliare devono stabilire se è più conveniente:

• pagare le sanzioni sul ravvedimento operoso per registrare tardivamente il contratto datato 16 gennaio 2016;
• ovvero registrare nei termini la scrittura privata e “rinunciare” all’abbattimento della base imponibile IMU/TASI per i primi mesi dell’anno.

Contratto di comodato verbale

Per i contratti di comodato verbale, l’individuazione del momento per la registrazione risulta problematica, mancando un obbligo formale di registrazione.

Non è chiaro infatti il trattamento per i contratti verbali stipulati dopo il 1º marzo 2016, dato che la legge di stabilità 2016 non ha stabilito uno specifico termine di registrazione. Riteniamo, tuttavia, che operi il termine di 20 giorni anche per i comodati verbali. Tale termine decorre a partire dalla data di esecuzione del contratto.

Condividi con tuoi amici...

Facebook

Twitter

Linkedin