Rinuncia alla proprietà immobiliare

Si può rinunciare alla proprietà o alla comproprietà immobiliare?

La rinuncia alla proprietà (o comproprietà) è divenuta negli ultimi anni oggetto di particolare interesse e di dibattito non solo da parte della dottrina ma anche da parte dei cittadini e della loro manifestata crescente volontà rinunciativa.

Le ipotesi più frequenti riguardano per esempio il caso del proprietario di un bene immobile che non ha più interesse a conservarlo perché di scarso valore o perché comporta un onere tributario che non è più in grado di sostenere oppure del comproprietario che intende rinunciare alla sua quota per poter acquistare una nuova casa e beneficiare quindi dei benefici fiscali.

Non esiste nel nostro ordinamento una norma che disciplina la rinuncia alla proprietà in generale tuttavia, si osserva che, pur non essendoci nessuna norma che ne consenta la rinuncia, parimenti non esiste alcuna norma che la vieta. Dall’esame delle norme del codice civile vi sono diverse fattispecie che riguardano la rinuncia (art. 458 c.c., art. 519 c.c., art. 557 c.c., art. 882 c.c., art. 1070 c.c., art. 1118 c.c., art. 1350 n. 5 c.c., art. 2643 n. 5 c.c) e che hanno un solo comune denominatore: la rinuncia quale atto unilaterale dismissivo di un diritto il cui effetto immediato è la perdita del diritto stesso. L’accrescimento del diritto degli altri comproprietari e l’estinzione delle obbligazioni a carico del rinunciante sono solo effetti eventuali ed indiretti.

I diritti suscettibili di atto abdicativo sono solo i diritti disponibili. Ne deriva che la proprietà in quanto diritto disponibile è rinunciabile. Il potere di godimento e disposizione che caratterizza il diritto di proprietà comprende altresì la facoltà di rinunciarvi quale sua massima espressione.

Anche la giurisprudenza si è espressa in maniera affermativa sull’ammissibilità della rinuncia alla con una recente sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 735 del 2015 che prevede: “L’illecito spossessamento del privato da parte della p.a. e l’irreversibile trasformazione del suo terreno per la costruzione di un’opera pubblica non danno luogo anche quando vi sia stata dichiarazione di pubblica utilità, all’acquisto dell’area da parte dell’Amministrazione ed il privato ha diritto a chiederne la restituzione salvo che non decida di abdicare al suo diritto e chiedere il risarcimento del danno”.

E ancora. La stessa possibilità viene confermata anche da un’altra pronuncia della Cassazione la quale statuisce: “La rinuncia alla quota di comproprietà di un bene, fatta in modo da avvantaggiare in via riflessa tutti gli altri comproprietari, costituisce donazione indiretta e come tale non richiede la forma dell’atto pubblico” (Cass. Civ. 3819/2015).

Effetti della rinuncia alla proprietà

Come già anticipato la rinuncia alla proprietà comporta quale effetto immediato la perdita del diritto e successivamente la modificazione della titolarità del bene.

Occorre in questo caso distinguere l’ipotesi in cui l’immobile oggetto di rinuncia è cointestato dall’ipotesi in cui il rinunciante è unico titolare dell’immobile.

Nel primo caso la rinuncia comporta l’espansione del diritto e il contestuale accrescimento della quota del compartecipe mentre nel secondo caso è doveroso richiamare l’art. 827 c.c. ai sensi del quale i beni immobili che non spettano a nessuno sono di proprietà dello Stato.

In entrambi i casi la rinuncia si configura quale atto non recettizio anche se è corretto che venga resa nota agli interessati l’accrescimento della loro quota ovvero allo Stato stesso a mezzo del notaio rogante.

L’atto di rinuncia è un atto a forma libera tuttavia, quando ha per oggetto diritti reali immobiliari, è richiesta la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 n. 5 c.c. ai fini della validità dell’atto che dovrà essere trascritto nei Registri immobiliari (articolo 2643, n. 5 del codice civile) “contro” il rinunciante.

L’istituto della rinuncia rappresenta, pertanto, lo strumento più idoneo ed utile in quanto è in grado di realizzare e perseguire l’interesse delle parti, non più interessate al bene immobile, senza ricorrere a finzioni quali: vendita simulata o donazione senza animus donandi.

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