Il contratto di locazione è un accordo attraverso il quale un soggetto denominato “Locatore” concede ad un altro soggetto, “conduttore”, la possibilità di utilizzare un bene per un dato periodo di tempo in cambio di un corrispettivo che può prendere il nome di “pigione” o “canone”.
In Italia la locazione è disciplinata nel titolo III del libro quarto del codice civile agli artt. 1571-1654.
Il contenuto del contratto di locazione può essere differente a seconda della tipologia contrattuale che le parti intendono porre in essere, tuttavia la normativa individua alcuni elementi tipici comuni che devono essere rispettati nella sua predisposizione:
La registrazione è possibile seguendo due canali alternativi, quello “cartaceo” e quello “telematico”.
Per la registrazione cartacea è necessario recarsi direttamente agli uffici dell’Agenzia delle Entrate con:
Per la registrazione telematica, invece, è sufficiente collegarsi al sito dell’Agenzia anche senza procedere con l’installazione di particolari programmi (tale procedura è obbligatoria per gli agenti immobiliari e per chi possiede 10 o più immobili).
L’imposta di registro è un’imposta indiretta che viene richiesta per la registrazione del contratto di locazione.
Tale imposta è commisurata al canone di locazione ed è dovuta dal locatore a meno che nel contratto non ci sia una apposita clausola nella quale viene specificata la possibilità di rivalsa (50%) del locatore sull’inquilino.
L’entità di questa imposta è del:
Di seguito tratteremo in modo particolare la locazione di immobili ad uso abitativo.
I principali contratti di locazione di immobili ad uso abitativo sono:
È il contratto più utilizzato, nel quale le parti possono autonomamente stabilire l’importo del canone. L’unico vincolo è quello temporale, infatti la durata minima per questo tipo di contratto è di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro anni salvo lettera di disdetta di rinnovo automatico inviata dal locatore al conduttore (almeno sei mesi prima della scadenza) per particolari motivi di necessità previsti dalla legge.
Le cause di necessità previste dalla legge n. 431/98 che giustificano il mancato rinnovo sono:
Per quanto riguarda invece la facoltà dell’inquilino di recedere dal contratto la normativa all’articolo 3, del comma 6 della legge 431 del 1998 prevede che “il conduttore, qualora sussistano dei gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto purché dia un preavviso di almeno 6 mesi”.
Solitamente per gravi motivi, visto che la normativa è un po’ vaga sulla questione e non fornisce chiari esempi, si intendono motivi “imprevedibili”, “sopravvenuti” come ad esempio il doversi spostare per motivi di lavoro o di salute.
Trascorsi gli otto anni (4+4) le parti, se lo desiderano, possono continuare la locazione con il rinnovo del contratto oppure se il locatore non volesse continuare la locazione, può comunicare la disdetta inviando una raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima la scadenza, senza l’obbligo di dover indicare nessuno dei motivi visti in precedenza.
Nel caso di inerzia sia del locatore che del conduttore, la normativa considera tacitamente rinnovata la locazione alle medesime condizioni.
Da un punto di vista fiscale il canone di locazione per il locatore può scontare o una tassazione proporzionale alla propria aliquota di riferimento, decurtata forfettariamente del 5% (35% se immobile storico artistico) oppure una aliquota forfettaria fissa del 21%, la cosiddetta cedolare secca che essendo una vera e propria imposta sostitutiva, oltre all’IRPEF, sostituisce anche l’addizionale regionale, l’imposta di registro del 2% sul canone pattuito (con un minimo di € 64,00) e l’imposta di bollo.
Esempio: supponendo che il locatore abbia come unica fonte di reddito la locazione dell’immobile e che essa sia pari a € 20.000,00 allora il locatore non optando per la cedolare secca sconterebbe un’imposta pari ad € 4.530,00.
Questo importo è stato calcolato come segue:
Imponibile di tassazione = € 19.000,00 (€ 20.000,00 * 95% = € 19.000,00)
Secondo scaglione IRPEF = 23% su redditi fino a € 15.000,00 + 27% su eccedenza ma fino a € 28.000,00
Tassazione = € 4.530,00 (23% * € 15.000,00 + 27% * € 4.000,00)
N.B. questo esempio non tiene conto di eventuali oneri deducibili e/o detraibili infatti Il vero vantaggio della tassazione “ordinaria” a differenza della cedolare secca è proprio questo, la possibilità di poter abbattere l’imposta mediante l’utilizzo di eventuali oneri deducibili o detraibili.
Riprendendo l’esempio precedente, qualora ci fossero oneri deducibili pari a € 1.000 e oneri detraibili pari a € 1.500, l’imposta finale sul reddito da locazione di € 20.000, sarebbe pari a € 2.760,00 e quindi molto inferiore rispetto alla cedolare secca che sconterebbe un’imposta fissa di € 4.200,00 (€ 20.000,00 * 21%).
Sostanzialmente, ma sempre in via approssimativa, si può affermare che l’opzione per la cedolare secca conviene a coloro che hanno elevati redditi.
Per il conduttore invece se utilizza l’immobile come abitazione principale sono previste detrazioni che vanno da € 150,00 a € 300,00 a seconda che il reddito sia minore o maggiore € 15.493,71 ma compreso nel tetto massimo di € 30.987,41.
Nel caso in cui l’inquino sia un lavoratore dipendente che ha trasferito la residenza a più di 100 Km per motivi lavorativi, nei tre anni successivi può invece beneficiare di una detrazione pari a 991,60 € se il suo reddito non supera i 15.493,71 € oppure pari a 495,80 € se compreso tra i 15.493,71 e i 30.987,41 €
È una variante al classico contratto a canone libero ed è disciplinata dalla legge 431 del 1998.
La particolarità di questo tipo contratto consiste nella variazione di due elementi tipici, la durata e l’importo del canone.
Segnaliamo che gli immobili classificati A/1, A/8, o A/9 non possono beneficiare della disciplina del canone concordato.
Per il locatore l’agevolazione fiscale, nel caso di una tassazione ordinaria (no cedolare secca), consiste nell’applicazione del proprio scaglione di riferimento sul 66,5% del canone annuo percepito, oltre alla riduzione del 30% sull’imposta di registro.
In alternativa alla tassazione ordinaria il locatore può optare per la cedolare secca che prevede un’imposta sostitutiva pari al 10% (21% cedolare secca per il classico 4+4).
Dall’altra parte invece, l’inquilino che utilizza l’immobile ad abitazione principale oltre a beneficiare di un canone inferiore rispetto ai valori standard di mercato, può usufruire di una detrazione dell’imposta sui redditi pari a € 495,80 se il reddito non supera i 15.493,71 € oppure pari a € 247,90 se rientra nella soglia compresa tra i 15.493,71 e i 30.987,41 €, purché utilizzi l’immobile come abitazione principale. Questi importi delle detrazioni aumentano da € 495,80 a € 991,60 e da € 247,90 a € 495,80 se il locatore che adibisce l’immobile ad abitazione principale ha meno di 31 anni o, come visto in precedenza per motivi di lavoro, il lavoratore dipendente si sposta oltre i 100 Km di distanza.
Prendiamo ad esempio la citta di Milano.
Gli step sono i seguenti:
Elementi di tipo A:
Elementi di tipo B:
Elementi di tipo C:
Elementi di tipo D:
Stabiliti gli elementi in possesso dell’immobile:
Rientrano nella subfascia n. 1 tutti quelli a cui:
Rientrano nella subfascia n. 2 gli immobili che hanno tutti gli elementi di A, almeno tre elementi di B ma meno di tre elementi di C
Rientrano nella subfascia n. 3 gli immobili che hanno tutti gli elementi di A, almeno tre elementi di B e di C.
Qui di seguito sono riportati i valori dei canoni per metro quadrato in base alla zona e alla corrispondente subfascia:
Questa particolare tipologia di locazione può essere stipulata solo nei comuni che hanno sottoscritto un accordo territoriale ed è disciplinata dalla legge 431/ del 1998.
La peculiarità di questo contratto risulta essere la durata, la natura transitoria e il canone.
La redazione di tale contratto deve essere fatta utilizzando un apposito modello che tra gli elementi obbligatori dispone:
Aspetti Fiscali del canone di locazione transitorio
Dal punto di vista fiscale, per il locatore, come per i contratti convenzionali (canone libero), è prevista una semplice deduzione forfettaria del 5% purché non si opti per l’applicazione della cedolare secca. Un importante chiarimento dell’Agenzia ha chiarito che, in caso di applicazione della cedolare secca, tale contratto può beneficiare dell’aliquota al 10%, a condizione che tale opzione sia espressamente indicata nel contratto e sia esercitata in sede di registrazione.
Il conduttore invece, se trasferisce la propria residenza nell’immobile locato (anche se per logica sembrerebbe in contraddizione con la natura di tale contratto), potrà beneficiare delle stesse detrazioni previste per il canone concordato.
Come per i contratti transitori il Legislatore ha previsto la possibilità di redigere un particolare contratto volto a rispondere alle esigenze abitative degli studenti che molto spesso, per motivi di studio, sono costretti a trasferirsi in altro comune.
I requisiti alla base di questo contratto sono previsti nel decreto del 30/12/2002 all’art. 3.
Il primo requisito è che lo studente deve avere la residenza in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’università.
Il secondo è che il comune dove è situato l’immobile deve essere sede di università o perlomeno sede di corsi universitari distaccati.
Una particolarità di questo contratto di locazione è la durata che va da un minimo di 6 mesi fino ad un massimo di 3 anni.
Trascorso tale termine la locazione è conclusa e non c’è l’obbligo di comunicazione né da parte del locatore né da parte del conduttore.
Volendo, terminata la locazione le Parti possono decidere se prolungarlo alle medesime condizioni o eventualmente crearne uno nuovo, sempre della stessa tipologia a differenti condizioni (canone diverso).
Per la stesura di questo contratto deve essere utilizzato lo schema predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle infrastrutture, valido nel comune di riferimento.
L’importo del canone, come visto per il concordato, non può essere stabilito dalle parti ma deve rispettare particolari accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee (vedi calcolo canone concordato).
Per il locatore l’agevolazione fiscale, come nel caso del concordato, consiste nell’applicazione del proprio scaglione di riferimento sul 66,5% del canone annuo percepito, oltre alla riduzione del 30% sull’imposta di registro.
In alternativa il locatore può optare per l’applicazione della cedolare secca che prevede un’imposta sostitutiva pari al 10% (rispetto alla cedolare secca del 21% per il classico canone libero 4+4).
Per gli studenti fuori sede, residenti ad almeno 100 Km dal comune di residenza, è prevista una detrazione del 19% sull’importo non eccedente i 2.633,00€.
Di seguito riportiamo delle TABELLE RIASSUNTIVE di quanto esposto:
TABELLA RIASSUNTIVA DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL LOCATORE
TABELLA RIASSUNTIVA DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL CONDUTTORE
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