IL REGIME FORFETTARIO NELLA GESTIONE DELLE LOCAZIONI DI CASE VACANZE, B&B E AFFITTACAMERE.

L’inquadramento dei redditi per l’attività di casa vacanze o B&B è molto difficile perché le indicazioni generali dell’Amministrazione finanziaria oltre ad essere messe in discussione dalla giurisprudenza europea si scontrano anche con le normative Regionali, quest’ultime competenti a legiferare in materia di turismo.

L’attività di locazione non obbliga necessariamente l’apertura di una posizione iva.

Tuttavia la presenza di una struttura composta da persone e mezzi, supportata magari da un proprio sito fa presumere l’esercizio di un’attività imprenditoriale non saltuaria.

Diverse sono le forme giuridiche che si possono scegliere per lo svolgimento dell’attività e a seconda della forma giuridica scelta, diversi saranno gli adempimenti da rispettare.

Le principali forme giuridiche sono: impresa individuale, società di persone (snc e sas), s.r.l.

Quella che andremo ad analizzare nel presente articolo sarà la meno complessa, l’impresa individuale in “regime forfettario nella gestione delle locazioni”.

VANTAGGI E SVANTAGGI – regime forfettario nella gestione delle locazioni

In linea generale possono accedere al “regime forfettario nella gestione delle locazioni” coloro che conseguono ricavi non superiori ai 65.000,00 euro annui e non presentano le seguenti cause di esclusione:

1. soggetti che applicano regimi speciali ai fini iva o di regimi forfettari del reddito;

2. soggetti non residenti;

3. soggetti che svolgono principalmente operazione di cessione di fabbricati;

4. soggetti che partecipano a società di persone o che controllano direttamente o indirettamente s.r.l. che esercitano attività riconducibili a quella svolta;

5. soggetti che nei due anni precedenti hanno percepito redditi di lavoro dipendente e intendono esercitare in prevalenza attività nei confronti degli ex datori di lavoro;

6. soggetti che nell’anno precedente hanno percepito redditi di lavoro dipendente e assimilati eccedenti i 30.000 euro a meno che il rapporto non sia cessato;

7. soggetti che nell’anno precedente hanno sostenuto spese per lavoro dipendente superiori ai 20.000 euro

NB. il regime forfettario nella gestione delle locazioni cessa a partire dall’anno successivo a quello in cui viene meno il requisito di accesso.

Le principali semplificazioni previste sono:

• non applicare l’iva in fattura;
• non applicare le ritenute in fattura;
• esonero predisposizione dichiarazione iva, esterometro, ISA;
• esonero fatturazione elettronica;
• applicazione dell’imposta sostitutiva del 15% o 5% nel caso di nuove attività;
• determinazione forfettaria dei costi;
• riduzione forfettaria dei contributi.

CODICE ATECO – Regime forfettario nella gestione delle locazioni

I codici ATECO più utilizzati in sede di inizio attività sono il 68.20.01 “locazione immobiliare di beni propri o in leasing” e il 55.20.51 “attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanze, B&B, residence”.

La differenza è che nel primo caso vi è la mera locazione.

Nel secondo invece, la fornitura di servizi extra-alberghieri.

I due codici ATECO hanno anche un diverso coefficiente di redditività, nel primo caso pari al 86%, nel secondo al 40%.

INPS – regime forfettario nella gestione delle locazioni

Altro aspetto fondamentale da tenere in considerazione nell’esercizio “imprenditoriale” dell’attività riguarda il versamento dei contributi INPS commercianti che sono soggetti al minimale ed hanno un’aliquota tra il 22,44% e il 25,09%.

Per i contribuenti che aderiscono al regime forfettario è prevista però una riduzione forfettaria del 35%

Le deroghe a questa contribuzione sono:

• lo svolgimento contemporaneo di attività di lavoro dipendente a tempo pieno (facendo attenzione al limite dei 30.000 € annui);
• lo svolgimento di altra attività prevalente con iscrizione alla relativa cassa;
• lo svolgimento di altra attività con iscrizione alla gestione artigiani/commercianti.

NB   Gli affittacamere iscritti in CCIAA non sono soggetti al minimale

CONCLUSIONE

Questi sono i principali vantaggi e svantaggi da tenere in considerazione nell’ipotesi di apertura dell’attività in modo “imprenditoriale”.

Tuttavia, se si constata la non economicità dell’apertura dell’attività “imprenditoriale” ma si vuole comunque offrire una soluzione ricettiva completa senza limitarsi ad una pura locazione, si potrebbe adottare quanto prospettato dall’AdE con la circolare 26E2011.

Per evitare la riconduzione dei redditi da locazione in redditi d’impresa (aggiunta di servizi considerati extra-alberghieri) ci si potrebbe affidare ad una agenzia di gestione immobiliare mediante un mandato di rappresentanza.

In questo caso pertanto, essendoci la rappresentanza, il mandatario (l’agenzia) agisce in nome e per conto del mandante (proprietario) che assume i diritti e gli obblighi verso colui che affitta l’immobile.

Di conseguenza sarà legittimato all’applicazione della cedolare secca, senza subire alcun rischio di riqualifica dei redditi come “attività imprenditoriale”.

Esempi pratici

Locazione ordinaria non imprenditoriale (mera locazione di immobili) con cedolare secca:

locazione 1000€ – cedolare secca 210€ – spese sostenute non deducibili 300€

Reddito netto = 490€ Regime forfettario con INPS (gestione imprenditoriale) attività 55.20.51

Regime forfettario nella gestione delle locazioni con INPS (gestione imprenditoriale) attività 55.20.51

Locazione 1000€

costi forfettari riconosciuti 600€

costi realmente sostenuti 300€

INPS 62,63€

Reddito netto = 620,05€

Regime forfettario nella gestione delle locazioni senza INPS (gestione imprenditoriale) attività 55.20.51

Locazione 1000€

costi forfettari riconosciuti 600€

costi realmente sostenuti 300€

imposta sostitutiva 5% 20€

Reddito netto = 680€