E’ legittimo il canone a scaletta nelle locazioni di immobili commerciali?

In un contratto di locazione ad uso non abitativo si può applicare il cosiddetto canone a scaletta in misura crescente; la sola condizione da rispettare è che tale patto non serva ad aggirare il divieto di cui all’art. 32 della Legge n. 392/1978 sull’aggiornamento del canone previsto per l’inflazione.

Tale principio è stato sancito da una recente sentenza della Corte di Cassazione la quale ha statuito: “Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto; e ciò, sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione; sia correlando l’entità del canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione dei paciscenti, sull’equilibrio economico del sinallagma. La legittimità di tale clausola dev’essere peraltro esclusa là dove risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall’art. 1, comma nono – sexies, della legge n. 118 del 1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge” (Cass. Civ. 22909/2016).

Canone a scaletta e orientamenti giurisprudenziali

Tuttavia è bene precisare che la giurisprudenza in materia non è stata sempre univoca.

Secondo un primo orientamento la clausola contenente un canone di locazione a scaletta differenziato nel tempo è legittima in quanto espressione del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locatizio degli immobili ad uso commerciale. In considerazione che la finalità perseguita dall’art. 32 della L. n. 392/78 si inserisce nell’ambito dell’aggiornamento del canone e non riguarda la libertà delle parti di determinare convenzionalmente il canone commerciale (Cass. Civ. n. 8883/1991).

Secondo un altro più recente orientamento la Suprema Corte ha statuito che: “…In relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo in materia di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola convenzionale, che prevede future maggiorazioni del canone diverse dall’aggiornamento “ex”, art. 32 della legge n. 392 del 1978, per qualificarsi legittima, deve chiaramente riferirsi ad elementi predeterminati, desumibili dal contratto e tali da essere idonei ad influire sull’equilibrio economico del rapporto, in modo autonomo dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta” (Cass. Civ. n. 19475/2005).

Pertanto secondo questo indirizzo, in assenza dei detti elementi, l’inserimento di un canone a scaletta non può che esprimere la volontà di eludere la normativa di cui all’art. 32 della Legge sulle locazioni con la conseguente nullità della detta clausola ai sensi del combinato disposto degli artt. 32 e 79 della L. 392/78.

Condizioni per utilizzare un canone a scaletta

In conclusione, anche in considerazione di quanto statuito nella recente pronuncia della Suprema Corte, la predeterminazione del canone a scaletta in misura crescente può avvenire mediante:

  • la previsione di rate quantitativamente differenziate e predeterminate in ciascuna frazione di tempo;
  • il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione;
  • la correlazione dell’entità del canone all’incidenza di elementi o di fatti diversi dalla svalutazione monetaria.

Solo rispettando i detti parametri il patto di aumento del canone per scaglioni temporali risulta legittimo.

In ultimo si precisa che secondo la Cassazione è onere del conduttore dimostrare che l’intento delle parti, nella redazione della clausola contenente la determinazione del canone per frazioni di tempo successive, era invece quello di eludere il divieto di cui all’art. 32 della L. 392/78. Qualora lo stesso non riesca a provare il detto intento elusivo, la clausola si considera pienamente legittima.

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E’ legittimo il canone a scaletta nelle locazioni di immobili commerciali? ultima modifica: 2017-03-11T12:05:59+00:00 da Marzia Passerini
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2 Comments

  1. mena-Reply
    19 novembre 2017 at 13:34

    Voglio porre una domanda: contratto locativo ad uso commerciale già esistente e pendente. Se volessi aumetare il canone (non essendoci nemmeno clausole di aumenti a scaletta) devo rifare un nuovo contratto sciogliendo il vecchio esistente (ovviamente con il consenso del conduttore)?

    Vi ringrazio in anticipo

    • Avv.to Marzia Passerini-Reply
      20 novembre 2017 at 12:53

      Gentile Utente,
      al fine di rispondere alla sua domanda occorre premettere che è principio costante che il canone di locazione non può nel corso del rapporto contrattuale essere rideterminato ma solamente aggiornato nei limiti di cui all’art. 32 della L. 392/78 (aggiornamento ISTAT). Ne deriva che ogni accordo avente ad oggetto non già il predetto aggiornamento del corrispettivo, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nullo ai sensi dell’art. 79 comma 1 legge 392/1978.
      Tuttavia, qualunque sia la scadenza del contratto le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. Pertanto, solo con la stipula di un nuovo contratto di locazione potrà decidere di variare le condizioni contrattuali ivi compreso l’importo del canone di locazione.

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